L'indice du coût de la construction (ICC) sert de base légale pour réviser les loyers des baux commerciaux et professionnels. Publié chaque trimestre par l'Insee, il s'établit à 2 084 points au premier trimestre 2026, en baisse de 2,89 % sur douze mois mais en hausse de 1,26 % sur le seul trimestre (source : Insee, Informations rapides n°156). Ce sursaut trimestriel, le premier depuis la mi-2024, tranche avec le repli marqué observé fin 2025 et interroge sur la fin du cycle baissier entamé après le pic de 2023.
Quatre scénarios de calcul permettent de chiffrer l'impact concret sur votre loyer selon la date de votre dernière révision.
Définition et champ d’application de l’ICC
L'ICC est calculé par l'Insee depuis 1953, avec une base 100 au quatrième trimestre de cette année. Sa méthode repose sur les prix de revient déclarés par les maîtres d'ouvrage lors des mises en chantier de logements neufs, consolidant coûts de matériaux, main d'oeuvre, charges de chantier et marge des entreprises. Contrairement à l'ILC ou à l'ILAT, il ne combine aucun autre indice : c'est une mesure brute du coût de construction, exprimée en points depuis la base 1953.
L'ICC ne s'applique pas aux baux d'habitation : depuis 2008, les logements relèvent exclusivement de l'indice de référence des loyers (IRL), plafonné chaque année par décret. Pour les locaux commerciaux et professionnels, le champ d'application dépend de la nature de l'activité exercée : commerces et artisans relèvent en priorité de l'ILC, professions libérales et bureaux de l'ILAT, l'ICC restant la référence par défaut lorsque le bail ne précise aucun autre indice ou pour les baux professionnels hors Code de commerce.
Calculez votre révision : 4 scénarios chiffrés pour 2026
La révision se calcule en appliquant au loyer actuel le rapport entre l'indice ICC du trimestre de révision et l'indice ICC du trimestre de référence (date de signature du bail ou de la dernière révision). Renseignez vos valeurs ci-dessous : le nouveau montant s'affiche instantanément.
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Indice de révision / Indice de référence)
À titre d'exemple, le dernier indice publié par l'Insee (T1 2026) s'établit à 2 084, contre 2 146 un an plus tôt (T1 2025), soit un repli de 2,89 %. Ajustez les deux champs d'indice selon la date de signature ou de dernière révision de votre bail : elle peut différer du trimestre civil en cours.
Le trimestre de référence retenu change entièrement le résultat, comme le montrent ces quatre cas construits à partir des indices ICC réellement publiés par l'Insee.
| Situation | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Cas A : révision triennale, référence T1 2023 (2 077) | 20 000 € x (2 084 / 2 077) | 20 067 €/an (+0,34 %) |
| Cas B : révision annuelle, référence T1 2025 (2 146) | 12 000 € x (2 084 / 2 146) | 11 653 €/an (-2,89 %) |
| Cas C : référence décalée d'un trimestre, T4 2025 (2 058) | 30 000 € x (2 084 / 2 058) | 30 379 €/an (+1,26 %) |
| Cas D : bail ancien non révisé depuis 2022, référence T4 2022 (2 052) | 15 000 € x (2 084 / 2 052) | 15 234 €/an (+1,56 %) |
Un bail resté sans révision depuis 2022 ou 2023 profite encore de la forte hausse des coûts de construction observée jusqu'en 2023, tandis qu'une révision annuelle récente traduit désormais un repli. Vérifiez toujours la date exacte de votre indice de référence avant de notifier une révision.
Valeurs ICC : un recul qui s’atténue depuis fin 2025
L'ICC a connu une envolée continue entre 2021 et 2023, porté par la flambée des coûts de matériaux et de main d'oeuvre post-Covid, avant d'entamer un repli progressif à partir de 2024. La baisse s'est accentuée au troisième trimestre 2025, avec un recul de 4,06 % sur un an (source : INSEE, Informations rapides n°310), puis s'est nettement atténuée au quatrième trimestre 2025 (-2,37 %). Au premier trimestre 2026, l'indice recule encore de 2,89 % sur un an, mais progresse de 1,26 % sur le seul trimestre, un rebond inédit depuis la mi-2024.
Cette évolution en dents de scie complique l'anticipation pour les propriétaires et locataires engagés dans une gestion locative de locaux professionnels : mieux vaut vérifier l'indice publié au trimestre exact de votre échéance contractuelle plutôt que de se fier à une tendance annuelle qui peut s'inverser d'un trimestre à l'autre.
ICC, ILC ou ILAT : quel indice pour votre bail ?
Trois indices coexistent selon la nature du bail et de l'activité exercée dans le local. Les confondre expose à contester une révision sur la mauvaise base légale.
| Indice | Composition | Baux concernés |
|---|---|---|
| ICC | Indice brut, aucune composante (base 1953) | Baux professionnels par défaut, hors champ ILC/ILAT |
| ILC | 75 % IPCHT + 25 % ICC (décret n° 2022-357) | Commerces, artisans, baux mixtes à dominante commerciale |
| ILAT | 50 % IPCL + 25 % ICC + 25 % PIB en valeur | Professions libérales, bureaux, activités tertiaires |
Depuis le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, l'ILC ne combine plus que deux composantes, contre trois auparavant (50 % IPCHT, 25 % ICC et 25 % chiffre d'affaires du commerce de détail avant la réforme). Notre calculateur dédié à la révision des loyers commerciaux détaille cette formule et propose trois scénarios chiffrés propres à l'ILC. Vous gérez aussi des logements ? Consultez la valeur et le calcul de l'IRL pour les logements, un dispositif totalement distinct.
Appliquer l’ICC correctement : 3 points de vigilance
Trois erreurs reviennent régulièrement dans l'application de l'ICC à un bail professionnel.
Le délai de prescription : une révision de loyer se prescrit par cinq ans. Passé ce délai, le bailleur ou le locataire ne peut plus réclamer de rappel sur les loyers antérieurs, même si l'indice n'a jamais été appliqué.
Le trimestre de référence exact : contrairement à une idée reçue, la date à retenir n'est pas le trimestre civil de signature mais celui publié par l'INSEE le plus proche de cette date, en tenant compte du délai de publication (l'indice d'un trimestre est publié environ trois mois plus tard).
La formalisation de la révision : une révision n'est pas automatique, elle doit être notifiée par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire, puis actée sur la quittance de loyer révisée remise au locataire. Pour un propriétaire, une variation de loyer modifie aussi la rentabilité du bien : l'occasion de recalculer la rentabilité nette-nette de votre investissement locatif après chaque révision.
Pour aller plus loin
- Calcul de la révision ILC pour baux commerciaux : la formule et le calculateur dédiés aux commerces et artisans.
- Toutes les ressources gestion locative : baux, dépôts de garantie et obligations du propriétaire.
- Modèle de quittance de loyer gratuite : le document à transmettre après chaque révision.
