La rentabilité locative se résume trop souvent à une seule formule, alors que trois chiffres coexistent et racontent une histoire différente : le rendement brut qui sert de premier tri, le rendement net qui intègre les charges réelles, et le rendement net-net qui révèle ce qui reste après impôt. Un bien affichant 6 % de brut peut tomber sous 3 % une fois la fiscalité appliquée. Avant de comparer deux annonces, utilisez le calculateur interactif ci-dessous : entrez vos propres chiffres et obtenez les trois taux instantanément, sans quitter la page, sur la base des seuils fiscaux 2026.
Rendement brut : la formule simple qui ne dit pas tout
Le rendement brut divise le loyer annuel par le prix d'achat, puis multiplie le résultat par 100. Pour un studio acheté 120 000 € et loué 550 € hors charges par mois, le loyer annuel atteint 6 600 €, soit un rendement brut de 5,5 %. Ce chiffre sert à trier rapidement plusieurs annonces entre elles, mais il ignore la vacance locative, les charges non récupérables et la fiscalité. La moyenne nationale s'établit autour de 5,2 % brut en 2026, un repère utile pour situer une offre avant d'aller plus loin dans le calcul.
Calculez votre rentabilité locative en 3 étapes (brut, net, net-net)
Renseignez le prix d'achat, le loyer mensuel, les charges annuelles et votre tranche marginale d'imposition dans le calculateur ci-dessous. Les trois rendements se recalculent automatiquement dès que vous modifiez un champ, ou en cliquant sur Calculer.
L'exemple préchargé (studio à 120 000 €, loyer de 550 €, 1 400 € de charges, TMI 30 %) correspond au calcul détaillé du tableau ci-dessous, utile pour vérifier le détail de chaque étape à la main.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| 1. Brut | (550 x 12) / 120 000 x 100 | 5,5 % |
| 2. Net | (6 600 - 1 400) / 120 000 x 100 | 4,3 % |
| 3. Net-net (régime réel, TMI 30 %) | 5 200 - (5 200 x 47,2 %), rapporté au prix d'achat | 2,3 % |
Rendement net : les charges qui pèsent sur le calcul
Sur ce studio, les 1 400 € de charges annuelles se répartissent entre taxe foncière, assurance propriétaire non occupant et charges de copropriété. Le poste qui varie le plus reste la délégation : confier le suivi administratif et la relation avec le locataire à un professionnel coûte généralement 6 à 8 % du loyer annuel, un arbitrage à peser face au temps que cela libère.
Rendement net-net : le régime fiscal fait la différence
Le régime micro-foncier s'applique jusqu'à 15 000 € de loyers bruts annuels, avec un abattement forfaitaire de 30 % qui remplace la déduction des charges réelles. Louer en meublé bascule le bien vers le régime micro-BIC, plafonné à 77 700 € de recettes, avec un abattement de 50 %. La base imposable s'en trouve réduite de moitié sans toucher au loyer perçu, ce qui améliore mécaniquement le rendement net-net pour un bien aux charges réelles modestes.
Un achat financé à crédit modifie aussi l'équation : les intérêts d'emprunt s'ajoutent aux charges déductibles en régime réel, et anticiper précisément la mensualité de remboursement évite les mauvaises surprises de trésorerie une fois le rendement net-net calculé.
Quel taux de rentabilité viser en 2026
Un bon rendement se situe entre 5 et 7 % en brut, ou à partir de 4 % en net-net selon les praticiens du secteur. La géographie pèse lourd dans ce résultat : à Paris, le rendement brut moyen plafonne à 3,91 % quand les prix flambent, contre 5,72 % à Grenoble où le ticket d'entrée reste modéré.
Reprenez le calculateur plus haut avec les chiffres de chaque ville comparée : cela évite de se fier au seul affichage brut d'une annonce, souvent le plus flatteur des trois taux.
Pour aller plus loin
- Déléguer ou gérer soi-même son bien loué : comparer les coûts et le temps investi selon le mode de gestion.
- Estimer sa mensualité avant l'achat : anticiper l'effet de l'emprunt sur le cash-flow et le rendement net-net.
