Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux, conservée par le bailleur pour couvrir d'éventuels impayés ou dégradations en fin de bail. Son montant est plafonné par la loi du 6 juillet 1989, son délai de restitution est précis, et tout retard expose le propriétaire à des pénalités. Voici les règles applicables en 2026 pour les baux vides et meublés.
Montant légal du dépôt de garantie selon le type de bail
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe des plafonds impératifs. Le propriétaire ne peut pas les dépasser, même si le locataire accepte un montant supérieur par contrat : une telle clause serait nulle de plein droit.
- Bail vide (résidence principale) : 1 mois de loyer hors charges maximum.
- Bail meublé : 2 mois de loyer hors charges maximum.
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie autorisé, sans exception possible.
Le loyer de référence est celui inscrit au contrat, hors provisions pour charges locatives. Une revalorisation annuelle du loyer via l'indice de référence des loyers ne modifie pas le montant du dépôt de garantie initial : il reste figé à la valeur calculée lors de la signature du bail.
Tableau des montants selon le loyer mensuel
Ce tableau donne directement le montant à verser à la signature selon votre loyer hors charges et le type de bail. Référence pratique pour locataire comme pour propriétaire avant la rédaction du contrat.
| Loyer mensuel HC | Bail vide (x 1 mois) | Bail meublé (x 2 mois) |
|---|---|---|
| 500 € | 500 € | 1 000 € |
| 650 € | 650 € | 1 300 € |
| 800 € | 800 € | 1 600 € |
| 1 000 € | 1 000 € | 2 000 € |
| 1 200 € | 1 200 € | 2 400 € |
| 1 500 € | 1 500 € | 3 000 € |
Pour les investisseurs qui gèrent plusieurs biens, le simulateur de rendement locatif intègre le dépôt de garantie et les charges dans le calcul de la rentabilité nette, pour comparer des scénarios vide ou meublé sur un même bien.
Délai de restitution et pénalités de retard
Le délai légal de restitution court à compter de la remise effective des clés par le locataire. Deux cas s'appliquent :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, sans dégradation ni impayé constaté.
- 2 mois si des différences justifiant des retenues sont constatées lors de la comparaison des états des lieux.
Tout dépassement expose le propriétaire à une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé. Cette pénalité peut être réclamée sans procédure judiciaire, par simple lettre recommandée avec accusé de réception. Elle s'ajoute à la somme due et n'est pas plafonnée.
Exception pour les immeubles en copropriété : le bailleur peut provisoirement retenir jusqu'à 20 % du dépôt dans l'attente de l'arrêté des comptes de charges de copropriété, puis restituer le solde dans les 2 mois suivant cet arrêté. Cette option reste à usage exceptionnel et nécessite une justification écrite au locataire.
Retenues autorisées et recours en cas de litige
Le propriétaire peut légalement déduire du dépôt les sommes correspondant aux postes suivants, à condition de fournir des justificatifs datés (devis signé, facture acquittée, relevé de charges) :
| Motif de retenue | Autorisé | Justificatif requis |
|---|---|---|
| Loyers ou charges impayés | Oui | Relevé de compte locataire |
| Dégradations constatées à l'état des lieux de sortie | Oui | Devis ou facture |
| Nettoyage si logement rendu dans un état dégradé | Oui | Facture prestataire |
| Vétusté normale (peintures jaunies, moquette usée) | Non | Grille de vétusté si litige |
| Travaux d'entretien courant à la charge du bailleur | Non | Non applicable |
| Dégradations antérieures à l'entrée du locataire | Non | État des lieux d'entrée |
La vétusté se calcule avec une grille de référence disponible sur le site de l'ANIL qui détermine la durée de vie théorique de chaque équipement. Un robinet en fin de vie ne peut pas être mis à la charge du locataire même s'il cesse de fonctionner en cours de bail.
En cas de retenue contestée ou de dépôt non restitué, trois étapes progressives permettent de récupérer les sommes dues, à condition d'agir dans le délai de prescription de 5 ans à compter de la remise des clés (article 2224 du Code civil). D'abord, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, précisant les sommes réclamées et le motif du litige. Ensuite, la saisine gratuite de la commission départementale de conciliation (CDC) : sa décision n'est pas contraignante mais constitue un document fort en cas de procédure ultérieure. Enfin, si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection traite les litiges jusqu'à 10 000 €, et le tribunal judiciaire au-delà.
Les bailleurs qui délivrent chaque mois une quittance de loyer disposent d'une trace documentaire complète qui simplifie la preuve des paiements en cas de contestation à la sortie : chaque quittance horodatée confirme qu'aucun impayé n'existait à cette date.
Pour aller plus loin
- Modèle de quittance de loyer : télécharger un modèle conforme pour justifier chaque paiement mensuel et sécuriser la relation bailleur-locataire
- IRL et révision du loyer : calculer la revalorisation annuelle légale sans dépasser le plafond de l'indice en vigueur
- Simulateur de rendement locatif : évaluer la rentabilité nette d'un investissement locatif en tenant compte des charges et de la vacance
