L'indice des loyers commerciaux (ILC) fixe le plafond légal de révision des baux commerciaux en France. Publié chaque trimestre par l'Insee, il s'impose à tout propriétaire ou locataire d'un local commercial ou artisanal : toute révision de loyer doit respecter sa variation sur la période de référence. Vous trouverez ici la formule officielle, un calculateur pour obtenir votre nouveau montant en quelques secondes, trois scénarios chiffrés et un comparatif avec les indices voisins (ILAT et IRL) pour ne pas confondre les dispositifs.
À quels baux s’applique l’ILC ?
L'ILC s'applique aux baux commerciaux portant sur des locaux où s'exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La loi de modernisation de l'économie (LME) de 2008 l'a rendu obligatoire pour l'indexation de ces loyers, en remplacement de l'ICC utilisé seul jusqu'alors. Son champ d'application reste précisément délimité.
Trois catégories de baux entrent dans le champ de l'ILC :
- les commerces de détail et de gros (boutiques, supérettes, grossistes),
- les locaux artisanaux (boulangerie, atelier de réparation, garage automobile),
- les baux mixtes comportant un local commercial à titre principal.
Les professions libérales, les associations et les activités tertiaires non commerciales relèvent de l'ILAT. Les baux d'habitation s'indexent quant à eux sur l'indice de référence des loyers (IRL), un dispositif totalement distinct que vous pouvez suivre grâce à notre calculateur de révision de loyer IRL si vous gérez aussi des logements. Propriétaire ou gestionnaire d'un parc mixte ? Notre guide de la gestion locative de locaux commerciaux détaille les obligations propres à chaque type de bail.
Calculez votre nouveau loyer
La révision se calcule en appliquant au loyer actuel le rapport entre l'indice ILC du trimestre de révision et l'indice ILC du trimestre de référence (date de signature du bail ou de la dernière révision). Renseignez vos valeurs ci-dessous : le nouveau montant s'affiche instantanément.
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Indice de révision / Indice de référence)
À titre d'exemple, le dernier indice publié par l'Insee (T1 2026) s'établit à 135,26, en repli de 0,45 % sur un an par rapport au T1 2025 (135,87). Ajustez les deux champs d'indice selon la date de signature ou de dernière révision de votre bail : elle peut différer du trimestre civil en cours.
Trois scénarios chiffrés de révision
Le trimestre de référence retenu change entièrement le résultat, comme le montrent ces trois cas construits à partir des indices ILC réellement publiés par l'Insee.
| Situation | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Cas A : révision triennale, référence T1 2023 (128,68) | 12 000 € x (135,26 / 128,68) | 12 613 €/an (+5,11 %) |
| Cas B : révision annuelle, référence T1 2025 (135,87) | 12 000 € x (135,26 / 135,87) | 11 946 €/an (-0,45 %) |
| Cas C : référence décalée d'un trimestre, T2 2025 (136,81) | 30 000 € x (135,26 / 136,81) | 29 660 €/an (-1,13 %) |
Un bail resté sans révision triennale profite encore de la forte hausse de 2022-2023, tandis qu'une révision annuelle récente traduit désormais un repli. Vérifiez toujours la date exacte de votre indice de référence avant de notifier une révision.
Composition de l’ILC : deux indices pondérés depuis la réforme 2022
Depuis le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, applicable à compter du troisième trimestre 2022, l'ILC ne combine plus que deux composantes, contre trois auparavant :
- 75 % l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers (IPCHT),
- 25 % l'indice du coût de la construction (ICC).
L'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAVaCD), jugé trop sensible à la progression du commerce en ligne, a été retiré du calcul pour stabiliser l'ILC. Avant cette réforme, la pondération était de 50 % IPCHT, 25 % ICC et 25 % ICAVaCD. Si vous consultez une documentation antérieure à 2022, vérifiez qu'elle mentionne bien la formule actuelle avant de vous y fier.
ILC, ILAT ou IRL : quel indice s’applique à votre bail ?
Trois indices coexistent selon la nature du bail et de l'activité exercée dans le local. Les confondre expose à contester une révision sur la mauvaise base légale.
| Indice | Baux concernés | Dernière variation connue |
|---|---|---|
| ILC | Commerces, activités artisanales, baux mixtes à dominante commerciale | -0,45 % (T1 2026) |
| ILAT | Professions libérales, bureaux, activités tertiaires non commerciales | publié chaque trimestre par l'Insee |
| IRL | Location vide ou meublée à usage d'habitation | publié chaque trimestre par l'Insee |
Vous gérez aussi des biens loués à usage d'habitation ? Le mécanisme de révision de loyer en bail d'habitation (IRL) suit une périodicité annuelle et une formule proche, mais son indice de référence reste propre au parc résidentiel.
Que faire si l’ILC baisse ?
Le repli de l'ILC observé depuis plusieurs trimestres reste rare : l'indice avait connu une forte hausse en 2022 et 2023 avant de se stabiliser puis de refluer légèrement. Quand l'indice de révision est inférieur à l'indice de référence, la formule légale joue dans les deux sens : le locataire est fondé à demander une baisse du loyer, et les clauses interdisant toute révision à la baisse sont réputées non écrites dans les baux commerciaux. Un propriétaire ne peut donc pas s'opposer à une révision défavorable au seul motif qu'elle joue en sa défaveur.
Pour un propriétaire, une baisse de loyer modifie aussi le montant à encaisser légalement au titre du dépôt de garantie lors d'un nouveau bail, et pèse sur la performance de l'investissement : l'occasion de recalculer la rentabilité nette-nette de votre bien loué avant de renégocier. Après avoir encaissé le nouveau montant, pensez aussi à mettre à jour votre quittance de loyer gratuite à compléter pour vos locataires qui en font la demande.
Pour aller plus loin
- Indice de référence des loyers (IRL) : la révision annuelle pour les baux d'habitation.
- Calcul de la rentabilité locative nette-nette : mesurer l'impact d'une révision sur votre investissement.
- Modèle de quittance de loyer gratuite : le document à transmettre après chaque révision.
