Le compromis de vente engage acheteur et vendeur à conclure la transaction aux conditions fixées au contrat : prix, délais, clauses suspensives. Première étape contractuelle d'un achat immobilier, il précède la signature de l'acte authentique chez le notaire. Repérez vos jalons clés grâce au tableau des 3 scénarios ci-dessous avant de signer un compromis de vente.
Ce que contient un compromis de vente
Le compromis est un avant-contrat synallagmatique : les deux parties s'engagent réciproquement. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, qui ne lie que le vendeur, le compromis oblige aussi l'acheteur, sous réserve des conditions suspensives prévues au contrat.
Un compromis valide mentionne le bien précisément (adresse, surface, références cadastrales), le prix convenu, les modalités de financement, la liste des conditions suspensives et la date prévisionnelle de l'acte authentique. L'absence de l'une de ces mentions fragilise le contrat et peut l'exposer à une action en nullité. Avant de vous engager, comparez aussi le montant proposé à votre offre d'achat initiale, qui sert de base de négociation au compromis.
Le compromis peut être signé sous seing privé (entre particuliers ou via une agence immobilière) ou directement chez le notaire. Dans les deux cas, la signature déclenche le délai légal de rétractation de 10 jours calendaires au profit de l'acquéreur (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Pour faire courir ce délai lors d'une signature sous seing privé, l'acheteur reçoit une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique certifiée. En complément du prix, anticipez aussi les frais de notaire à l'achat, exigibles au moment de l'acte définitif.
Simulez vos délais : 3 scénarios types
Le calendrier d'un compromis dépend surtout du mode de financement de l'acheteur et de l'existence d'une vente préalable. Ce tableau compare les 3 configurations les plus fréquentes en 2026.
| Scénario | Délai de rétractation | Condition suspensive | Jusqu'à l'acte définitif |
|---|---|---|---|
| Achat comptant, sans prêt | 10 jours calendaires | Aucune condition de financement | 4 à 6 semaines |
| Achat avec prêt immobilier | 10 jours calendaires | 45 à 60 jours pour l'obtention du prêt | 2 à 3 mois |
| Achat avec vente préalable d'un bien | 10 jours calendaires | Délai négocié pour la revente, souvent 3 à 6 mois | 3 à 6 mois |
Pour affiner votre dossier de financement avant la signature, une simulation de prêt immobilier chiffre vos mensualités selon la durée et le taux visés, et le calculateur frais de notaire ajoute le coût total de l'acquisition à votre budget.
La rétractation : droits et modalités
L'acquéreur dispose de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la notification du compromis pour se rétracter, sans justification ni pénalité. Ce droit protège uniquement l'acheteur : le vendeur reste engagé dès la signature et ne dispose d'aucun délai équivalent.
Pour exercer ce droit, l'acheteur notifie sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception, envoyée avant l'échéance du dixième jour. Le dépôt de garantie déjà versé lui est restitué intégralement sous 21 jours, sans retenue possible. Un compromis signé un vendredi ou veille de jour férié voit son délai courir normalement : seuls les jours calendaires comptent, week-ends et jours fériés inclus, sauf si le dixième jour tombe un jour non ouvré, auquel cas le délai est reporté au premier jour ouvré suivant.
Conditions suspensives : prêt, urbanisme, vente préalable
Une condition suspensive protège l'acheteur : si elle ne se réalise pas, le compromis est annulé et le dépôt de garantie restitué sans pénalité. La condition suspensive de prêt est la plus courante : elle fixe un délai de 45 à 60 jours pour obtenir une offre de prêt, à défaut de quoi l'acheteur peut se désengager sur présentation de deux refus de banques.
D'autres conditions suspensives sécurisent la transaction : absence de servitude d'urbanisme grevant le bien, obtention d'un permis de construire pour un projet de travaux, ou encore purge du droit de préemption urbain. Sur ce dernier point, si le bien se situe en zone soumise à préemption, la mairie dispose de deux mois pour se prononcer via la déclaration d'intention d'aliéner et ses délais, ce qui retarde d'autant la signature de l'acte définitif.
La vente préalable d'un bien constitue une condition suspensive plus rare, négociée au cas par cas : elle protège l'acheteur qui doit revendre son logement actuel pour financer le nouveau, mais fragilise la position du vendeur, qui reste dépendant d'une transaction tierce.
Dépôt de garantie : montant, blocage et restitution
Le dépôt de garantie, souvent appelé séquestre, représente généralement 5 à 10 % du prix de vente. Il n'est pas légalement obligatoire mais quasi systématique en pratique, car il engage financièrement l'acheteur et dissuade les désistements sans motif valable. Les fonds sont consignés sur le compte séquestre du notaire ou de l'agence immobilière, jamais versés directement au vendeur.
Ce dépôt de garantie du compromis de vente ne doit pas être confondu avec le dépôt de garantie versé en location : les deux notions partagent un nom mais relèvent de régimes juridiques distincts, l'un couvrant un achat immobilier, l'autre un contrat de bail.
Si la vente se réalise, le dépôt de garantie s'impute sur le prix final. Si l'acheteur se rétracte dans les 10 jours ou si une condition suspensive ne se réalise pas, la somme est intégralement restituée sous 21 jours. En revanche, un désistement hors délai et sans condition suspensive activée expose l'acheteur à perdre ce dépôt au profit du vendeur, à titre de dédommagement.
Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?
Le compromis engage les deux parties : dès la signature, vendeur et acheteur sont tenus de conclure la vente, sous réserve des conditions suspensives. La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur, qui réserve le bien à l'acheteur pendant une durée déterminée (souvent 2 à 3 mois) moyennant une indemnité d'immobilisation, généralement 5 à 10 % du prix.
Avec une promesse, l'acheteur reste libre de renoncer à l'achat à l'issue du délai, en perdant l'indemnité d'immobilisation. Avec un compromis, il est tenu d'acheter, sauf rétractation dans les 10 jours ou non-réalisation d'une condition suspensive. En pratique, le compromis reste largement majoritaire dans les transactions entre particuliers, tandis que la promesse s'utilise davantage pour des biens complexes ou des négociations longues.
Pour aller plus loin
- Simulation de prêt immobilier : chiffrez vos mensualités selon la durée et le taux visés avant de signer le compromis.
- Calculateur de frais de notaire : estimez le coût total de votre acquisition en complément du prix de vente.
- Déclaration d'intention d'aliéner et purge du droit de préemption : anticipez le délai de deux mois qui peut retarder la signature de l'acte définitif.
