Un simulateur de frais immobilier répond à la question qui arrive juste après le coup de coeur : combien prévoir en plus du prix affiché ? Dans l'ancien, la facture dépasse souvent 8 % du prix. Dans le neuf, elle tombe vers 2 à 3 %. Le calculateur ci-dessous chiffre vos frais d'acquisition en 30 secondes, puis le tableau comparatif et le barème détaillent d'où viennent les montants.
Ce que comprennent vos frais d'achat
Le terme « frais de notaire » est trompeur : le notaire n'en garde qu'une petite part. Comme le détaille la page du ministère de l'Économie consacrée aux frais de notaire, l'essentiel part vers le département et la commune sous forme de droits de mutation. Sur un appartement ancien à 200 000 €, dans un département à 6,32 %, la répartition donne environ 12 600 € de droits, 2 400 € d'émoluments TTC pour le notaire, 200 € de contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix) et 1 000 € de débours, c'est-à-dire les sommes avancées pour obtenir cadastre, urbanisme et état civil.
Simulateur de frais immobilier : calculez votre budget
Indiquez le prix d'achat, choisissez le type de bien et le taux de votre département, puis ajustez les débours si votre notaire vous a transmis une estimation. Le résultat se met à jour à chaque saisie.
Estimez vos frais d'acquisition
Estimation fondée sur le barème des émoluments reconduit par l'arrêté du 25 février 2026 (TVA de 20 % incluse), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et des droits de mutation à 6,32 %, 5,81 % ou 0,715 %. Les frais d'agence, d'hypothèque et de garantie du prêt s'ajoutent.
Frais de notaire : ancien, neuf et terrain à bâtir
Le type de bien pèse plus que le prix. Dans l'ancien, les droits de mutation s'appliquent au taux départemental complet. Dans le neuf acheté en VEFA, la taxe de publicité foncière tombe à 0,715 %, d'où des frais trois fois plus légers. Le tableau compare trois budgets avec le même calcul que le simulateur (débours à 1 000 €).
| Prix d'achat | Ancien à 6,32 % | Ancien à 5,81 % | Neuf en VEFA |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 12 543 € (8,4 %) | 11 775 € (7,9 %) | 4 137 € (2,8 %) |
| 250 000 € | 19 920 € (8,0 %) | 18 640 € (7,5 %) | 5 911 € (2,4 %) |
| 350 000 € | 27 297 € (7,8 %) | 25 506 € (7,3 %) | 7 685 € (2,2 %) |
Le taux de 6,32 % découle de la loi de finances pour 2025, qui a autorisé les départements à relever de 0,5 point leur part de droits de mutation, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Les explications du Notariat sur l'augmentation des droits de mutation à titre onéreux rappellent que chaque conseil départemental fixe son taux, d'où l'écart entre 5,81 % et 6,32 %.
Deux cas particuliers méritent un mot. Pour une construction de maison individuelle (contrat de construction), les frais ne portent que sur le terrain, jamais sur le coût des travaux. Pour un terrain à bâtir acheté à un particulier, le taux de l'ancien s'applique ; chez un lotisseur ou un promoteur, le régime de TVA change la donne, et le notaire chiffre le montant exact avant la signature. Le taux de droits de mutation de votre département reste la première donnée à vérifier avant de poser une offre.
Barème des émoluments : le calcul pas à pas
Les émoluments sont réglementés et identiques partout en France. Selon l'arrêté du 25 février 2026 publié sur Légifrance, les tarifs réglementés des notaires sont reconduits du 1er mars 2026 au 29 février 2028. Les taux s'appliquent par tranche de prix, puis sont majorés de 20 % de TVA.
| Tranche du prix | Taux HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Exemple sur 200 000 € : 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 1 118,60 € = 1 995,25 € HT, soit 2 394,30 € TTC. Au total, les émoluments pèsent donc environ 1,2 % du prix : le gros du budget se joue ailleurs, dans les droits de mutation. Le texte complet des tarifs figure aussi dans le code de commerce, section consacrée aux tarifs des notaires (articles A444-53 et suivants). Le résultat du simulateur se prolonge naturellement avec la version détaillée du calculateur de frais de notaire.
Trois leviers pour alléger la facture
Les droits de mutation ne se négocient pas, mais trois postes laissent de la marge. D'abord le mobilier : un bien vendu meublé permet de déduire la valeur des meubles du prix soumis aux droits, à condition de les lister et de les chiffrer à un montant crédible dans l'acte. Ensuite la remise du notaire : la loi autorise jusqu'à 20 % de rabais sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 €, mais l'offre reste facultative et se demande avant la signature. Enfin les frais d'agence : lorsqu'ils sont à la charge du vendeur, ils n'entrent pas dans votre budget, sauf si le mandat prévoit le contraire, ce qui change votre offre d'achat et sa marge de négociation.
Une fois les frais connus, reste à vérifier que la mensualité de crédit immobilier reste supportable : le prêt finance rarement les frais, que l'apport couvre en général.
Pour aller plus loin
- Barème des frais de notaire par département : taux de droits de mutation et table de calcul détaillée
- Qui paie les frais d'agence, vendeur ou acheteur : tableau de calcul pour savoir ce qui s'ajoute à votre budget
- Mensualité de votre crédit immobilier : simulation selon la durée et le taux
