Vendre un bien avec une plus-value déclenche en 2026 une fiscalité spécifique : le calcul de la plus-value immobilière combine un taux global de 36,2 % et des abattements qui montent avec la durée de détention. Entre résidence principale exonérée, barème progressif et surtaxe au-delà de 50 000 €, le montant final varie fortement d’un dossier à l’autre. Voici la méthode complète, chiffrée, pour estimer précisément ce que le notaire retiendra au moment de la signature.
Comprendre le calcul de la plus-value immobilière
Le calcul de la plus-value immobilière part d'une soustraction simple : prix de vente moins prix d'acquisition, moins les frais déductibles. Le prix d'acquisition intègre les frais de notaire (7,5 % du prix d'achat en forfait, ou montant réel si supérieur) et les travaux, retenus au forfait de 15 % du prix d'achat dès lors que le bien est détenu depuis plus de 5 ans, sans justificatif à produire.
Combien vous payez selon la durée de détention
Avant de détailler chaque cas d'exonération, ce tableau chiffre trois scénarios types pour situer concrètement l'impôt dû sur une plus-value brute de 40 000 € : un bien revendu tôt, un bien détenu moyennement longtemps, et un bien proche de l'exonération totale.
L'abattement pour durée de détention suit deux barèmes distincts, l'un pour l'impôt sur le revenu (IR), l'autre pour les prélèvements sociaux (PS) :
| Cas | Durée de détention | Abattement IR / PS | Impôt dû (sur 40 000 € de plus-value brute) |
|---|---|---|---|
| Cas A | 5 ans | 0 % / 0 % | 14 480 € |
| Cas B | 15 ans | 60 % / 16,5 % | 8 785 € |
| Cas C | 25 ans | 100 % / 55 % | 3 096 € |
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement grimpe plus lentement : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an à partir de la 23e année, pour atteindre 100 % seulement après 30 ans. Ce décalage entre les deux barèmes explique pourquoi un bien détenu 22 ans reste encore taxé aux prélèvements sociaux.
Résidence principale et cas d’exonération totale
La résidence principale échappe intégralement à la taxe sur la plus-value immobilière, sans aucune condition de durée de détention, dès lors qu'elle est occupée de manière habituelle et effective au moment de la vente. C'est l'exonération la plus large du dispositif.
D'autres cas bénéficient d'une exonération, notamment la première vente d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, ou la cession à un organisme de logement social. Ces situations restent minoritaires face au cas courant de la résidence secondaire ou du bien locatif.
Surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (après abattement IR), une surtaxe progressive s'ajoute à l'impôt sur le revenu, avec un lissage en début de tranche pour éviter un effet de seuil brutal. Elle ne s'applique jamais aux prélèvements sociaux, uniquement à la part soumise à l'impôt.
| Plus-value nette imposable | Taux de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % |
| De 60 001 à 100 000 € | 3 % |
| De 100 001 à 150 000 € | 4 % |
| De 150 001 à 200 000 € | 5 % |
| Supérieure à 200 000 € | 6 % |
Frais déductibles à ne pas oublier
Deux choix s'offrent pour les frais d'acquisition : le forfait de 7,5 % du prix d'achat, ou le montant réel documenté si celui-ci dépasse ce forfait. Pour les travaux, le forfait de 15 % s'active automatiquement dès la 6e année de détention, quelle que soit la nature réelle des travaux réalisés. En dessous de 5 ans, seules les factures de travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement comptent, à l'exclusion de l'entretien courant.
Le prix net vendeur retenu pour ce calcul intègre aussi la répartition des frais d'agence entre acheteur et vendeur, un point souvent négocié avant la signature du compromis et qui modifie directement le prix d'acquisition pris en compte dans le calcul.
Réinvestir le produit de la vente dans un nouveau bien reste une décision séparée de la fiscalité de la plus-value : mieux vaut simuler la mensualité du futur crédit avant de signer, l'impôt réglé au notaire venant directement réduire l'apport disponible pour l'achat suivant.
Pour aller plus loin
- Répartition des frais d'agence à la revente : qui paie quoi et comment ça modifie le prix net vendeur
- Simuler la mensualité d'un crédit immobilier : estimer la capacité de réinvestissement après vente
